REITs迎来上市四周年。
自2021年6月21日首批9只基础设施公募REITs上市以来，我国REITs市场总发行规模已超过1800亿元，总市值规模突破2000亿元大关，共上市66只REITs产品，产品数量已超过香港、新加坡及日本，成为亚洲第一。
其中，上交所已上市REITs产品44只，发行规模约1230亿元，市值达到1370亿元。2025年以来，沪市REITs的日均成交额约4.37亿元。沪市REITs占全市场的比重均在七成左右。
目前，国内REITs市场形成了“首发+扩募”双轮驱动格局。据第一财经了解，未来，沪市REITs将向着更多不同类别的底层资产延伸触角，旅游景区、养老设施、冰雪经济等领域首单公募REITs有望加速落地。同时，已上市沪市REITs的扩募工作也在加速推进中。
66只REITs总市值破2000亿
回望四年REITs二级市场的波动历史，从“盲目打新”一枝独秀的上涨行情，到2023年交投冷淡，历经“深度调整”机构调仓的明显折价，再到2024年回归理性，关注底层资产运营的投资价值确认，初步经历了一个完整周期。
“在市场化的价格形成机制下，投资者对‘好项目’的认可会自发地发挥市场筛选作用，具体表现就是二级市场价格的上涨和交易活跃度的提升。”一位机构人士称。
据他介绍，这些市场认可的“好项目”较发行价的涨跌幅（后复权）普遍在20%以上、最高超过90%，2025年以来的换手率普遍在1%以上，高于全市场平均水平，已走在全市场前列。
据记者了解，除了市场认可外，对于“好项目”参与方，上交所发挥交易所债券条线在市场服务、融资审核、持续监管、投资交易等全链条的综合服务优势，支持参与方建好REITs平台，形成“好项目有好待遇”的REITs市场生态。
“REITs市场化改革的核心在于让价格回归市场，让市场在资源配置中发挥决定性作用。”上述机构人士称，经过改革，REITs市场在项目筛选、定价、交易等环节更加透明、高效，投资者能够根据自身风险偏好作出合理决策，市场资源配置效率显著提升。
截至目前，全市场共有66只REITs产品上市，总市值超2000亿元。其中，沪市44只REITs总市值达到1370亿元，较发行价复权上涨约30%，尤其是2025年以来涨幅超过20%，跑赢主要宽基指数。
REITs具有高分红的产品特性。沪市REITs四年累计向投资者分红151亿元，其中2024年59亿元，以年末市值计算的分红率达到5.7%。其中，高速公路REITs以82亿元的分红金额占据半壁江山；能源环保、产业园区、仓储物流实际分红金额分别为32亿元、16亿元、13亿元。
除直接分红收益外，交易型投资者也能从二级市场交易中获取增值收益。沪市REITs二级市场除权价格平均涨幅约14%，其中，市政水利、消费、保障房的除权涨幅均在55%以上。
从投资者群体来看，REITs市场投资者呈现多元化趋势，除保险机构持续参与REITs投资外，券商自营、私募基金等投资机构的参与度也大幅提高。
“未来，随着REITs指数基金以及ETF等创新产品开发，会继续为市场带来稳定的增量资金，也有助于流动性的改善。”上述机构人士说。
他同时称，目前全市场在审或待发售的REITs项目共21单（含扩募），其中上交所17单，这些在审项目将进一步扩充REITs市场的容量及深度，为REITs指数基金、ETF等创新产品的出现打下基础，REITs产品体系将会愈发丰富，市场化程度持续提高。
“首发+扩募”双轮驱动，市场持续扩容增类
如果说四年前，首批9只REITs的发行上市，是国内公募REITs萌芽阶段的蹒跚起步，那么在上市四周年这个时刻，REITs正逐步进入扩容提质的新阶段。
截至目前，上交所已上市REITs产品44只，数量较2023年底增加一倍。资产类型上，从2021年6月首批上市的产业园、收费公路、仓储物流、生态环保，到后来陆续上新的保障房、能源、消费、市政等大类资产，再到刚刚获批的数据中心，上交所REITs市场资产图谱不断拓宽。其中，污水处理、市政供热是沪市REITs独有的大类资产。
行业细分种类也较为丰富。以目前市场最为关注的消费行业为例，沪市已上市的类别中包括了百货大楼、社区商超、奥特莱斯、商业综合体等，底层租户更是涉及零售、餐饮、服务、娱乐等不同业态。
除首发的各类REITs项目外，已上市沪市REITs的扩募工作也在加速推进中。2023年，上交所REITs市场已有普洛斯、张江产业园2只REITs实现扩募份额上市。2024年以来，沪市已有6单REITs项目已发布扩募公告，其中有4单处于受理审核阶段、2单已获基金注册批复。
在国内REITs市场的四年建设发展历程中，相关配套制度也在持续完善创新。
据第一财经了解，上交所按照“成熟一类，推出一类”的原则，从审核、持续扩募、信息披露、业务操作等多个环节出发，不断优化各类制度安排，已完善形成“业务办法+指引+指南”的多层次规则体系，推动监管制度逐渐规范化、标准化、精细化。
持续推动多层次REITs市场的发展也是强化REITs市场生态建设的重要方面。
当前我国多层次REITs市场已初步成型：Pre-REITs聚焦于资产培育和成长，资产尚处于起步阶段；类REITs的底层资产相对更成熟，固收属性较为突出，是不动产资产证券化的初步尝试；持有型不动产ABS已能够产生期间现金流收益，且具有权益属性，是不动产资产证券化布局下的一大创新。
目前，沪市已有7单持有型不动产ABS项目落地，总融资规模达到122亿元。
展望未来，在业内看来，REITs的覆盖面与普及率会大幅提升；REITs所服务的资产类别、企业类别和资金类别会与时俱进、持续扩容；REITs平台将更具市场活力和自驱力，不断推动资产运营管理机制、资源要素配置效率的优化和提升，成为我国盘活存量资产、服务实体经济的重要金融工具。
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黄思瑜
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